מגרשי הרחבה למגורים בישובים חקלאיים וקהילתיים - עדכון
 

2.12.2012

מגרשי הרחבה למגורים בישובים חקלאיים וקהילתיים - עדכון

בועז מקלר, רואה חשבון

 

ביום 7.11.2012 קיבלה מועצת מקרקעי ישראל החלטה בעניין "בניה למגורים באגודות ישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה שיתופית חקלאית" (להלן: "ההחלטה"). ההחלטה נותנת ביטוי לעמדת מינהל מקרקעי ישראל (להלן - ממ"י) לחוק לתיקון פקודת האגודות השיתופיות (תיקון מס' 8), התשע"א - 2011 (להלן: "החוק"), לפיו בישובים במרכז הארץ או בישובים בנגב ובגליל שמספר בתי האב בהם עולה על 400 או שהמספר המרבי של בתי האב בהם אינו מוגבל בהתאם להוראות תכנית מתאר ארצית או מחוזית לא יותר קיום ועדות קבלה והקרקע תשווק במכרז פומבי.

 

תוקף ההחלטה יחול ממועד אישורם וחתימתם של יו"ר המועצה (שר הבינוי והשיכון) ושר האוצר על ההחלטה.

 

להלן עיקרי השינויים שחלו בהחלטה ומהווים עדכון של החלטת מועצת מקרקעי ישראל הקודמת בעניין בניה למגורים בישובים כפריים (החלטה מס' 1253 - להלן "ההחלטה הקודמת").

 

ביטול הליך ועדות קבלה בישובים רבים

 

ההחלטה קובעת, כי בישובים שאינם בנגב או בגליל או ישובים בנגב או בגליל שמספר בתי האב בהם עולה על 400 או שהמספר המרבי של בתי האב בהם אינו מוגבל בהתאם להוראות תכנית מתאר ארצית, לא יתאפשר הליך קבלה והקצאת מגרשי מגורים בפטור ממכרז על פי המלצת אגודת הישוב ולא ניתן להתנות העברת זכויות בהסכמת אגודת הישוב.

 

המשמעות של הוראה זו היא כי בישובים שלא נכנסים לגדרי ההוראה, יידרש בשיווק מגרשי המגורים מכרז פומבי.

 

אפשרות הקצאת 7 יחידות להשכרה על ידי האגודה

 

ההחלטה קובעת, כי בישובים בקו עימות ו/או אזור עדיפות לאומית א', מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "ממ"י") יתיר לאגודת הישוב לרכוש זכויות ב-7 מגרשים מתוך תוכנית ההרחבה, כאשר מגרשים אלו ישמשו אך ורק להשכרה למי שיבקשו לבחון את אופציית המגורים בישוב לפני רכישת מגרש בו.

 

תוקף הוראה זו הוגבל לשלוש שנים שבסיומן תבחן נחיצות הסדר זה.

 

צמצום השיווק המקדים לקביעת מחיר המגרשים

 

על אף ההוראה למכרז מקדים בהחלטה הקודמת בישובים שאינם ישובים באזורי עדיפות לאומית או באזורי קו התפר, ההחלטה קובעת, כי בישובים שאינם באזורי עדיפות לאומית בהם יתרת המגרשים לשיווק נמוכה מ-25, לא יידרש מכרז מקדים לקביעת המחיר על ידי ממ"י יחד עם זאת מאפשרת ההחלטה לממ"י לקבוע כמות מגרשים קטנה מזו ובלבד שלא תקטן מ-5.

 

חריגים להקצאה במכרז פומבי

 

ההחלטה קובעת, כי ממ"י יבחן מקרים בהם תותר הקצאת מגרשי מגורים בפטור ממכרז, על פי המלצת האגודה , ללא קיום ועדת קבלה תוך התייחסות לחוק וכן כי ממ"י יביא מקרים אלה לאישור ועדת המשנה של מועצת מקרקעי ישראל.

 

קביעת אזורי עדיפות לאומית

 

בשונה מהחלטות מועצה קודמות, נקבע בהחלטה זו, כי אזורי עדיפות לאומית בהחלטת מועצה זו יקבעו בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל שמתקבלות מעת לעת ולא בהתאם להחלטות הממשלה כפי שהדבר היה עד כה.

 

הערות להצעת ההחלטה שהוגשו למועצת מקרקעי ישראל לפני הישיבה

 

ביום 5.11.2012, פנה עו"ד דודו קוכמן, מזכ"ל כפרי האיחוד החקלאי ומרכז פורום המקרקעין ליו"ר מועצת מקרקעי ישראל ולחבריה, בין היתר בעניין החלטה זו.

 

להלן עיקרי ההערות כפי שבאו לידי ביטוי בפניה לעיל:

 

"הוראות מעבר לעניין ועדות קבלה

 

א.      החלטת הנהלת ממ"י 3212 מיום 22.5.2012 בעניין "שינוי בהליכי קבלה לישובים בעקבות קבלת תיקון מס' 8 לפקודת האגודות השיתופיות" אינה עולה בקנה אחד עם זכויותיה של אגודת ישוב חקלאי להקצות את מקרקעי המשבצת ללא מכרז, כפי שהדבר מתאפשר בתקנות חובת המכרזים.

מעשית ההחלטה היא בבחינת מכת מוות למפעל ההרחבות אשר כבר נפגע קשה מהוראות מהחלטת מועצה 1180 משנת 2009.

ההחלטה פוגעת ללא הבחנה בישובים כפריים אשר השקיעו משאבים רבים בזמן ובכסף בהליך הקמת ההרחבה בתחומם, החל משלב התכנון וכלה בהתקשרות עם ספקים נותני שירותים והחברים תורמי הקרקע.

ידגש, כי עד כה למרות בקשותינו החוזרות ונשנות, מעל חמש שנים, טרם הוצגה לפני חברי המועצה חוות דעת משפטית לפיה הישובים החקלאיים מחויבים במכרז על הקצאת מגרשים למגורים מתוך משבצת הנחלות שלהם.

 

ב.      לשם הגנה על אינטרס ההסתמכות של אגודות הישובים החקלאיים ונוכח הוראות המעבר המצומצמות ביותר שפורסמו על ידי ממ"י בהחלטה 3212, מוצעות להלן הוראות מעבר אשר מסדירות את החרגת ישובים אשר אינטרס ההסתמכות שלהן ושל חבריהן על הוראות הקיימות מחייב ביצוע ההרחבה על פיהן.

 

להלן הוראות מעבר בקשר למקרים בהם יבוצעו הליכי קבלה לפי החלטה מועצה 1195:

1)   תכנית בניה הופקדה בוועדה המחוזית עד ליום 22.5.2012 (להלן: "היום הקובע") או הייתה כבר תקפה במועד זה.

2)      האגודה או חבריה התקשרו עם ספקים ו/או נותני שירותים לביצוע עבודות פיתוח והתשתית.

3)      הקרקע המיועדת להרחבה או חלקה הושבה לממ"י.

4)      השבת הקרקע או חלקה לממ"י דווחה לרשויות המס.

5)      הקצאת מגרשי ההרחבה עוקבה בשל הליך משפטי.

6)      הקצאה לבנים - הוראות המעבר ליישום החלטה 1180 כפי שנקבעו בסעיף 17.2.2 להוראות אגף חקלאי 101 כדלקמן: האגודה קבעה כי מגרשי ההרחבה מיועדים לבנים בלבד, לא יידרש מכרז פומבי בכפוף לאמור להלן: קיימת החלטת אספה כללית, שעניינה הקצאת מגרשי ההרחבה לבנים, שנתקבלה עד ליום הקובע. הוחל בשיווק מגרשי ההרחבה, או לחילופין תכנית בניה הופקדה בוועדה המחוזית או הייתה כבר תקפה ביום הקובע.

 

גביית כספים עבור הגדלת שדרוג התשתיות הקיימות

 

ג.       הסכום הנמוך לגביית כספים עבור שדרוג תשתיות קיימות, מטיל נטל גדול על המועצות האזוריות, לפיכך יש להגדיל את סכומי שדרוג התשתיות הקיימות ל-60,000 ₪ למגרש בכל אזורי הארץ בשונה מהסכום הנמוך, שלא נאמר המגוחך המוצע בהצעת ההחלטה.

 

עריכת מכרז לפני ועדת קבלה

 

ד.      בשונה מהמצב הקיים לפיו ועדת קבלה היוותה תנאי להשתתפות במכרז הופכת הצעת החלטה את סדר האירועים.

 

מצב זה יצור קושי טבעי בו זוכי מכרז אשר לא יתקבלו בוועדת קבלה יתומרצו להערמת קשיים ולעיכוב בשיווק המגרשים.

 

הוצאות פיתוח ריאליות ללא בדיקת ממ"י

 

ה.      יש לעדכן את סעיף 4.5 להחלטה, כך שהוצאות פיתוח שאינם מחייבות בדיקת מינהל מקרקעי ישראל יעמדו על לפחות 200,000 ₪ זאת משום שמחיר זה משקף את הוצאות הפיתוח הריאליות נכון להיום.

 

ראו תחשיב תקרת שווי הקרקע למתן הנחות באזורי עדיפות בהצעת החלטה מס' 373 אשר ניתן ללא פיתוח ומע"מ ונקבע ל-350,000 ש"ח, וכן ראו כל הדוגמאות בדברי ההסבר לפיהן עלויות פיתוח למגרש נקבעו לפי 200,000 ₪ וזאת בהתבסס, לפי מיטב בדיקתנו, על עלויות ריאליות מינימאליות לפיתוח למגרש.

 

כמו כן, יש להצמיד את הוצאות הפיתוח למדד הסלילה שמבטא את פעולות הפיתוח, ולא למדד תשומות הבניה כפי שנקבע בהחלטה.

 

שיווק מגרשים ללא מכרז בכל ישובי הנגב והגליל

 

ו.        הוראות סעיף 5.1.1 בנוסחן המוצע אינן מקיפות את כל הישובים בנגב ובגליל כהגדרתם בתיקון מס' 8 לפקודת האגודות השיתופיות, אשר עליהם חלים הליכי ועדות הקבלה על פי חוק, ובכך מחטיאות את מטרת המחוקק ומדיניות הממשלה לעיבוי ישובים אלו.

 

לפיכך מוצע בסעיף 5.1.1 המוצע להוסיף אחרי "בישובי עדיפות לאומית" את המשפט "לרבות ישובים קהילתיים בנגב ובגליל כהגדרתם בפקודת האגודות השיתופיות".

 

הסרת חסמים לשיווק עשרות אלפי מגרשים באזורי עדיפות לאומית

 

החלטת מועצה 888 אשר אפשרה גביית כספים מהמומלצים, הביאה במישרין, לתנופת התיישבות בישובי קו העימות בצפון, בהם הוקצו מעל 3,000 מגרשים בתקופת זמן קצרה.

 

בעקבות הצלחתו של מודל החלטה 888 מוצע להרחיבו ולהחילו על כל הישובים החקלאיים באזורי עדיפות לאומית, קרי להוסיף להחלטה סעיף לפיו יהיה הישוב החקלאי זכאי לגבות כספים מהמתיישבים לחיזוק הישוב ולשדרוג תשתיות, והכל על פי נהלי ביצוע שייקבעו על ידי ממ"י באישור ועדת המשנה של מועצת מקרקעי ישראל.

 

הוראות החלטה זו יביאו להסרת חסמים ולשיווק עשרות אלפי מגרשים בישובים חקלאיים באזורי עדיפות לאומית ולהגשמת מדיניות התיישבות של הממשלה באזורי עדיפות לאומית מחד ולהורדת רמת המחירים הגואה של הקרקעות מאידך."

 

עמדת רשם האגודות השיתופיות למועצת מקרקעי ישראל בענין ביטול הליך ועדות הקבלה

 

רשם האגודות השיתופיות פנה למועצת מקרקעי ישראל ערב ישיבתה ובה הציג את עמדתו לפיה יש לדחות כל תיקון בהליכי ועדות הקבלה בהרחבות ישובים חקלאיים וקהילתיים.

 

להלן פנית הרשם למועצה:

 

"הובא לידיעתי, כי בישיבת מועצת מקרקעי ישראל הקרובה, אשר תתקיים ביום 7.11.2012, צפויה לעלות לדיון הצעת החלטה מס' 381 בעניין "בניה למגורים באגודות ישובים חקלאיים

שהם מושב עובדים כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה שיתופית חקלאית" (להלן: "הצעת ההחלטה").

לפיכך, ברצוני להביא הסתייגותי מאישור הצעת החלטה זו בישיבת המועצה הקרובה וכן, לבקש כי הדיון בה ידחה למועד מאוחר יותר, בכל הנוגע לשינוי בהליכי הקבלה בישובים קהילתיים ובהרחבות של ישובים חקלאיים, זאת מהנימוקים כדלקמן:

 

הרקע להצעת ההחלטה הוא חקיקת החוק לתיקון פקודת האגודות השיתופיות (תיקון מס' 8) תשע"א - 2011 (להלן: "התיקון החקיקתי"). הטיעון הוא כי התיקון החקיקתי יצר הסדר שלילי לגבי הליכי קבלה לישובים קהילתיים ולהרחבות של ישובים חקלאיים שאינם באים תחת כנפי התיקון החקיקתי. לכן - כך הגיון הצעת ההחלטה - התיקון החקיקתי אינו יכול לדור בכפיפה אחת עם החלטה 1195, המסדירה את הליכי הקבלה לישובים אלו.

 

דא עקא -

חוקתיות התיקון החקיקתי תלויה ועומדת בפני בית המשפט הגבוה לצדק (בג"צ 2311/11 סבח נ. הכנסת; בג"צ 2504/11 עדאלה נ. הכנסת). העתירות כנגד חוקתיות התיקון החקיקתי קבועה לדיון ליום ה-4 בדצמבר 2012. אם העתירות תתקבלנה, המשמעות הינה שיש להשיב את הגלגל אחורנית, הינו להשיב את החלטה 1195 על כנה.

 

בנסיבות אלו, שעה שגורל חוקתיות התיקון החקיקתי תלוי ועומד בפני בית המשפט הגבוה לצדק, אין זה ראוי כי תיקבענה עובדות משפטיות ונורמטיביות חדשות.

הרי, אם העתירות כנגד חוקתיות התיקון החקיקתי תדחנה בפסק דין, לעולם תהא פתוחה הדרך לדון בשאלה המשפטית הסבוכה של השלכות התיקון החקיקתי על הליכי הקבלה לישובים קהילתיים ולהרחבות של ישובים חקלאיים באזורי הארץ שאינם "הנגב" ו"הגליל", קרי - אינם כפופים לתיקון החקיקתי.

 

לפיכך, על מנת לשמור על יציבות המערכת המבנית בישובים קהילתיים ובהרחבות הישובים החקלאיים, ומתוך הכבוד המקובל בין הרשות השופטת לרשות המבצעת, מוצע להימנע לעת הזאת, מקיום דיון - מטוב עד רע - במסגרת ההחלטה" .