'התר אגודות מוטה' - תשע"ב
 

6.10.2011

"התר אגודות מוטה"- תשע"ב

בועז מקלר, רו"ח

 

ככל בני ישראל, כך אנשי ההתיישבות החקלאית מקווים כי "תכלה שנה וקללותיה ותחל שנה וברכותיה", וגם יוכרו סוף כל סוף הזכויות המלאות בנחלות החקלאיות לרבות בחלקת המגורים ויוסר העול הבירוקרטי והמכביד של מינהל מקרקעי ישראל.

 

להלן חלק מהנושאים אשר הועלו על המדוכה בשנה האחרונה ובראש ובראשונה הצעות להסרת נטל בירוקרטי:

 

החשת תהליך חתימת חוזי חכירה לדורות עם אגודות הישובים החקלאיים וחבריהם

 

א.   על פי החלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל מיום 17.5.1965 יוחכרו הנחלות החקלאיות לאגודות הישובים החקלאיים (קיבוצים ומושבים) בחוזי חכירה לדורות.

נושא חתימת חוזי חכירה לדורות עם אגודות הישובים החקלאיים ועם בעלי הנחלות במושבים מטופל במשך שנים רבות במינהל מקרקעי ישראל (להלן "ממ"י").

במבחן התוצאה המצב רחוק מלהשביע רצון, ובמושבים אף מעיד על כשל מערכתי של ממ"י.

הן לממ"י והן לאגודות הישובים החקלאיים עניין מובהק בסדר העדיפות הגבוה ביותר בהסדר חתימת החוזים לדורות מבחינת זכויות וחובות הצדדים.

מלבד החובה לבצע את החלטות מועצת מקרקעי ישראל בעניין, וההיבט המשפטי, הדבר נכון ומחויב גם מההיבט הציבורי והמוסרי כלפי המתיישבים החקלאיים, שהתיישבו ומעבדים את הקרקע עשרות שנים. בין בישובים שהוקמו בטרם הקמת המדינה, ובין שהוקמו לאחריה, כמשימה לאומית ראשונה במעלה של הגשמת היאחזות בקרקע, שמירה וביטחון.

למיטב ידיעתנו חוזה החכירה לדורות על כל חלקה א' בנחלות במושבים יידרש כתנאי הכרחי ליישום החלטת (979) 1155.

במצב הקיים על מועצת מקרקעי ישראל להורות לממ"י להפיק את לקחי כשלונות העבר ולפעול לאלתר בדרך שונה לשם ביצוע משימה חשובה זו.

 

היטל השבחה מלא על מקרקעי המדינה

 

ב.   החסם העיקרי בשוק המקרקעין המונע שיווק מיידי של עשרות אלפי מגרשים ויצירת מקורות תעסוקה בעיקר בפריפריה נובע מעיוות במיסוי מוניציפאלי לפיו לא מוטל היטל השבחה (בשיעור 50% מההשבחה התכנונית) על מקרקעי המדינה ובמקומו מעביר ממ"י כ-10% בלבד מתקבוליו לרשויות המקומיות.

יצוין כי בבג"צ הקרקעות (244/00) בו תווה בית המשפט לראשונה את המונח "צדק חלוקתי" ניתנה דוגמא אחת בלבד למימוש מטרה חשובה זו והיא היטל ההשבחה.

מעיוות חמור זה נפגעים בעיקר אזורי הפריפריה שם ערכי הקרקע נמוכים ובעקבותיהם גם עשירית מתקבולי המינהל המועברים לרשויות המקומיות.

הטלת היטל השבחה על מקרקעי המדינה (ביטול או למצער צמצום סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה) תיצור מקורות לפיתוח תשתיות אשר יסירו מכשול העומד כיום לפני הישובים החקלאיים בעיקר בפריפריה לשיווק עשרות אלפי מגרשי מגורים וליצירת מתחמי תעסוקה.

יובהר כי היטל ההשבחה יופחת מתשלומי החוכרים לממ"י.

סכום זה המיועד נטו לפיתוח ולתשתיות נאמד במיליארד ₪ לשנה.

יובהר כי על פי הגדרת "חכירה לדורות" בסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה -1965 (להלן ה"חוק") ועל פי הנוסח הקיים של סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק, על מרבית מקרקעי ישראל החכורים לדורות לרבות קרקעות שיש למחזיקיהם הזכות להתקשר עם ממ"י בחוזי חכירה לדורות לפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל - לא חל היטל השבחה.

הטלת היטל השבחה על מקרקעי המדינה מחייב תיקון החוק בדרך של הרחבת הגדרת "חכירה לדורות" על החזקה כדין בקרקע שיש בה זכות על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל להתקשר עם ממ"י בחוזה חכירה לדורות - תיקון זה תואם את הגדרת "חוכר לדורות" בהצעת חוק התכנון והבניה, התש"ע-2010.

במקביל יש לתקן את סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק ולמחוק בו את הפסקה המוציאה מתחולת החייבים בהיטל השבחה את החוכרים לדורות המחזיקים בחוזי חכירה לשימוש חקלאי בלבד ושאינם זכאים לנצל את הקרקע לאחר ששונה ייעודה אלא אם כן יתוקן חוזה החכירה או ייחתם חוזה חכירה לפי הייעוד החדש, כלומר אגודות הישובים החקלאיים.

פיסקה זו התווספה לחוק בתיקון מס' 48 משנת 1999 על רקע הליקויים בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 727 לפיה בעל הזכויות החקלאיות היה חייב בהיטל השבחה על מלוא הקרקע למרות שלאחר שינוי הייעוד היה זכאי לקבל 13.5% או 27% בלבד מהקרקע.

מעת שהחלטה 727 חלפה מהעולם לפני מספר רב של שנים היה מקום לבטל שינוי זה ולהטיל היטל השבחה מלא על כל חוכר לדורות כאמור לעיל ולהפחיתו במלואו מתשלום דמי החכירה לממ"י.

יודגש כי ממ"י סיים את שנת 2010 בעודף של 4.8 מיליארד ₪ (!) את שנת 2011 הוא צפוי לסיים בעודף של כ-8 מיליארד ₪ (!) וצפויים עודפי גבייה דומים בשנים הקרובות מעבר לפעילות הרגילה עקב התשלומים הנדרשים להעברת בעלות במקרקעי ישראל (הרפורמה) ותשלומי היוון זכויות חלקת המגורים בקיבוצים ובמושבים.

 

הסרת חסמים לשיווק עשרות אלפי מגרשים בישובים חקלאיים

 

ג.        עשרות אלפי פתרונות ליחידות דיור קיימים בהתיישבות ובשל חסמים בירוקרטים מיותרים לא ניתן לממשם, דבר תמוה לאור מצוקת הדיור הקשה.

בתחילת שנות ה-90 ידע השר אריאל שרון בתקופה קצרה לרתום את ההתיישבות לקליטה של אלפי משפחות וזאת באמצעות שיפוץ מבנים והסבת מבנים ליחידות דיור, תוכנית שתואמה עם התנועות המיישבות והמועצות האזוריות, וזאת באמצעות הוראת שעה.

לא זאת, אף זאת ההרחבות בישובים רבים מוקפאות למעשה בשל מגבלות מיותרות, כמו דרישת קיומם של מכרזים והחשש של ישובים שהדבר יביא לקליטה לא מבוקרת לקהילתם.

ישובים רבים אינם מסוגלים בעלויות שמתיר ממ״י לשוב לפתח את התשתיות הדרושות להקמתה של הרחבה, ובהחלטה 1180 של המועצה אף הורדו הסכומים לפיתוח מגרש מ-15 אלף ₪ לערך ל-100 אלף ₪ מבלי צורך בבדיקה, אך הוכרו סכומים נמוכים, שלא לומר מגוחכים לתמיכה בתשתית הכללית.

קליטת משפחות מחייבת הקמת מבני ציבור והתאמת הצרכים לאוכלוסיה הגדלה וככל שהדבר הזה מובן ומתוקצב ברשויות המקומיות ובעיריות, כך יש להקצות משאבים גס לישובים הכפריים ולמועצות האזוריות.

כבר היה ניסיון מוצלח וזאת על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל 888. החלטה זו שהתייחסה לאזורי עדיפות, אפשרה לישוב חקלאי לגבות תמורה לחיזוק התשתיות בישוב ואף סייעה להחזר חובות.

החלטה זו מילאה את ייעודה והביאה במישרין לתנופת התיישבות בישובי קו העימות בצפון בהם הוקצו מעל 3,000 מגרשים בתקופת זמן קצרה.

הכספים הנגבים בשיווק המגרשים לחיזוק הישוב נועדים בראש ובראשונה לתיקון עיוות כלכלי בחוק התכנון והבניה אשר אינו מאפשר גביית היטל השבחה על מגרשים אלו. כספים אלו יושקעו בשדרוג תשתיות הישוב החקלאי ובניית מוסדות ציבור.

נוכח הצלחתו של מודל החלטה 888 מוצע להרחיבו ולהחילו על כל הישובים החקלאיים באזורי עדיפות לאומית.

הוראות ההחלטה יביאו להסרת חסמים ולשיווק עשרות אלפי מגרשים בישובים חקלאיים בכלל ובאזורי עדיפות לאומית בפרט להגשמת המדיניות ההתיישבות של הממשלה באזורי עדיפות לאומית מחד ולהורדת רמת המחירים הגואה של הקרקעות מאידך.

כל משפחה המוצאת פתרון כלכלי יעיל ברכישת בית או בהשכרתו תוריד את סף הלחץ הנובע מהמצוקה האמיתית של מצוקת הדיור.


הוראת שעה שתיקח בחשבון הן את הצורך בשמירה על הקהילה הכפרית, יחד עם הקצאת משאבים לפיתוח תשתיות, שיפוץ מבנים ו/או הסבתם יסייעו להתיישבות שרובה ככולה נמצאת בפריפריה להירתם ולסייע לצמצום מצוקת הדיור.

 

התייחסות לאגודות הישובים החקלאיים כחוכרים לדורות לכל דבר ועניין

ד.       עמדתו של ממ"י, כפי שהובהרה בהזדמנויות שונות, היא כי זכויות בני רשות בנחלות חקלאיות במקרקעי ישראל זהות לאלו של חוכרים לדורות בכל הקשור להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי ממ"י

כך למשל במסגרת בג״צ
10695/05, נכתב במסגרת כתבי הטענות אשר אושרו בתצהיר גב' שולה בן צבי, מנהלת האגף החקלאי כי:

"...בשל הזמן הרב שנמשך הליך הסדרתן״.מרבית הקרקעות ביישובים החקלאיים מוחזקות עד להשלמת הליך הרישום וההחכרה במסגרת הסכמי שכירות תלת שנתיים המתחדשים באורח שוטף. ...התנהלות המינהל ומועצת מקרקעי ישראל לגבי ישובים אלה זהה לזו הנוהגת בישובים חקלאיים להם חוזי חכירה לדורות..."


או למשל במסגרת רע״א 725/05:


"המשיב (המינהל) סבור ...כי יש לראות בבני הרשות "חוכרים לדורות". הסיבה בשלה מוגדרים המשיבים כבני רשות, היא סיבה היסטורית, וכיום - טכנית, וקיימת להם זכות שייחתמו עימם חוזי חכירה לדודות. יתירה מכך, בחינת מערכת הזכויות שלהם כלפי ממ"י נותנת כי אין היא שובה ממערכת זכויותיהם של חוכרים לדורות במשקים חקלאיים. משכך, הרי שיש לראותם כחוכרים לדורות, לפחות לצורך העניין הנדון".


החכירה לדורות מעניקה לחוכר, להבדיל מזכות חוזית, זכות קניינית הנרשמת בפנקסי המקרקעין ותוך כך-"הגנה קניינית'.


על כן, עד שייחתמו חוזי חכירה לדורות, על ממ"י להתייחס לחוכרים החקלאיים כחוכרים לדורות לכל דבר ועניין.

 

טרם יושמה החלטת ממשלה 1060 בעניין אזורי עדיפות לאומית ושיווק מגרשים ללא מכרז

 

ה.  להחלטת הממשלה מס' 1060 מיום 13.12.09 בעניין "הגדרת ישובים ואזורים בעלי עדיפות לאומית" חשיבות לעניין שיעורי דמי החכירה המופחתים בהקצאת קרקעות למגורים בישובים חקלאיים.

עד כה כחלוף מעל עשרים ואחד חודשים (!) טרם הוצאו על ידי ממ"י הנחיות התואמות את החלטת הממשלה 1060 והחלטת מועצת מקרקעי ישראל 817.

על המועמדים להקצאת מגרשים למגורים בישובים באזורי עדיפות לאומית אשר נוספו בהחלטת הממשלה כגון כל הישובים במ.א. עמק יזרעאל, כל הישובים במ.א. מגידו, ישובים במ.א. גלבוע וישובים במ.א. מטה אשר, לעמוד על זכותם מכוח החלטת הממשלה 1060 ולדרוש את הנחת אזור העדיפות לאומית.


בישובים החקלאיים אשר נוספו לתחולת אזורי עדיפות לאומית בהחלטת ממשלה מס' 1060 ניתן לשווק מגרשים ללא מכרז בהתאם להחלטה מועצת מקרקעי ישראל מס' 1180 הקובעת בסעיף 5.1.2 כי "מגרשי בניה למגורים בישובי עדיפות לאומית יוקצו על ידי המינהל, בפטור ממכרז, על פי המלצת האגודה".

 

חריגת ממ"י מסמכויותיו בעניין איוש נחלות במושבים

 

ו.     ממ"י חורג מעל שמונה שנים (!) מסמכויותיו בפועלו להקפאת איוש הנחלות במושבים בניגוד גמור למדינות איוש הנחלות שנקבעה על ידי מועצת מקרקעי ישראל / ועדה לענייני קרקע חקלאית ב-16.11.1992.

כל עוד לא נקבעה מדיניות מקרקעין אחרת על ממ"י  לפעול על פי מדיניות מועצת מקרקעי ישראל, כפי שנקבעה ב-16.11.1992.

מבקר המדינה בדו"ח שנתי 60ב' (11.5.2010) קבע כי "על ממ"י ועל משרד החקלאות להגיע בהקדם להחלטה מוסכמת בעניין איוש אלפי הנחלות הפנויות בישראל. המשך ההקפאה מאז שנת 2003 ישקף כשל בתפקודם של הגופים השלטוניים המופקדים על ניהול המדיניות הלאומית בתחום במקרקעין והחקלאות.

אם הפעולות בעניין זה לא יניבו בתוך זמן קצר הצעת החלטה, יהיה על מועצת מקרקעי ישראל להתכנס כדי להכריע בדבר מדיניות הנחלות הפנויות. ראוי כי שר הבינוי והשיכון ושר החקלאות יעקבו מקרוב בחודשים הקרובים אחר הפעולות הנעשות לשם כך".

מועצת מקרקעי ישראל בישיבתה מיום 15.3.2010 בנושא איוש הנחלות, קיבלה את הצעתו של דודו קוכמן מזכ"ל האיחוד החקלאי והעבירה הדיון לועדת המשנה של מועצת מקרקעי ישראל בראשות יו"ר קק"ל - אפי שטנצלר. חברי הועדה האחרים הם : גבי גולן, גיא רוטקופף.

ועדת המשנה העלתה הנושא במסגרת סדר יומה במספר ישיבות אשר התקיימו בשנה האחרונה אולם טרם גיבשה את המלצותיה בנושא לרבות הוראות מעבר הנדרשות ויותר מכך הנחיותיה לממ"י לחדול ממדיניותו העצמאית המנוגדת למדיניות מועצת מקרקעי ישראל, כאמור דלעיל.

 

חיזוק עצמאותה של מועצת מקרקעי ישראל

 

ז.    לקביעת  מדיניות מקרקעין להשגת יעדים חברתיים כלכליים יש לפעול בראש ובראשונה לחיזוק מעמדה העצמאי של מועצת מקרקעי ישראל כגוף הקובע את מדיניות מקרקעי ישראל ומפקח על פעולת ממ"י / רשות המקרקעין.

כצעד ממשי למימוש מטרה ראשונה במעלה זו מוצע להקים מטה מומחים מקצועי ליד מועצת מקרקעי ישראל אשר יהיה כפוף במישרין ליו"ר מועצת מקרקעי ישראל.

מטה זה יכלול את מזכיר המועצה, יועץ השר לענייני מקרקעי ישראל, יועץ משפטי ומומחים מקצועיים בתחום מקרקעי ישראל.

תפקיד המטה: הכנה ודיון בהצעות להחלטות מועצת מקרקעי ישראל בנושאי קביעת מדיניות מקרקעין.

כל החלטה כאמור תגובש ותלובן על ידי המטה המקצועי תוך קבלת משוב מכל הנוגעים בדבר. לקראת השלבים הבאים של גיבוש ההחלטה תועבר הצעת ההחלטה להתייחסות למשרדי הממשלה ולגופים ייצוגיים במשק לרבות פרסום באתר האינטרנט.

הקמת מטה מקצועי דלעיל יחזק משמעותית הן את עצמאותה של מועצת מקרקעי ישראל והן את יכולתה של הממשלה לממש את יעדיה החברתיים / כלכליים בתחום המקרקעין.

 

כללי הקצאת מקרקעין למיזמים לאנרגיה סולארית

 

ח.   אחד מהנושאים הבולטים שממ"י התבקש לתת עליו את הדעת כבר בשנה הקודמת הינו האפשרות של הקמת מתקן סולארי המשתלב עם שימוש נוסף הקיים בשטח כגון מאגרי מים, בריכות דגים, מטשי"ם, מטמנות, חניות וכו'.

ממ"י הודיע כי הוא רואה בשילוב שימושים בקרקע יוזמה מבורכת אשר מאפשרת חיסכון במשאב הקרקע ומייתר את הצורך בהקצאת קרקע נוספת.

ב-3.7.2011 פנה ממ"י לקבלת הערות הציבור להצעה אשר גיבש בנושא "הקמת מבנים לאנרגיה סולארית בשטחי משבצת חקלאית של מושבים וקיבוצים".

אנו תקווה כי התיקונים המתבקשים יעשו כבר בישיבת מועצת מקרקעי ישראל הקרובה לרבות ההבהרה הנדרשת כי על שטח מתקנים לאנרגיה סולארית על גגות מבנים קיימים שנבנו כדין לא יידרש הסכם חכירה לדורות ושטחים אלו לא יובאו במניין לעניין תקרת שטח התעסוקה המותר בישוב חקלאי.

 

שינוי ייעוד לתעסוקה במשבצת הנחלות בישוב חקלאי

 

ט.   בחוזה החכירה לדורות, (סעיף 4 (א) בחוזה הקיבוץ וסעיף 5 (ג) בחוזה המושב) בסעיף המפרט את מטרות החכירה, נכתב מפורשות כי זכותה של האגודה להשתמש בקרקעותיה לצרכי "מפעל", שהם בין היתר, עפ"י ההגדרה בחוזה "... כל מטרה עסקית אחרת שאינה "משק חקלאי".

בחוזה המושב נאמר במפורש כי הוראות אלו חלות גם על בעלי הנחלות - חברי האגודה.

סעיף אחר בחוזה החכירה (9 (א) בחוזה קיבוץ, 8 (א) בחוזה מושב), שעניינו שינוי ייעוד, קובע כי האגודה רשאית לפעול לשינוי ייעוד של המקרקעין שברשותה, בכפוף לשני תנאים:

האחד - שתודיע על כך לממ"י, והשני - ששינוי היעוד לא יחרוג ממטרות החכירה.

עפ"י עמדתו המפורשת של ממ"י ועפ"י רצף החלטות מפורשות על מועצת מקרקעי ישראל שפורטו לעיל, ההתייחסות לקרקעות הקיבוץ או המושב מהיבט של זכויותיו במקרקעי המדינה הן כחוכר לדורות לכל דבר ועניין.

לפיכך ניתן ללמוד כי מכוח חוזי החכירה של הקיבוצים, המושבים וחבריהם כי יש להם זכויות במקרקעין לשינוי ייעוד לתעסוקה ולשימוש בהם בייעודם החדש ללא כל מחויבות להשבתם לממ"י.

זכויות חוזיות אלו הקיימות מקדמת דנן גוברות על הוראות החלטות מועצת מקרקעי ישראל לרבות החלטה מס' 1226
המגבילה את שטחי התעסוקה וקובעת שיעורי דמי חכירה מלאים תוך התעלמות גמורה מהוראות חוזה החכירה לדורות המתייחסות לקרקע משבצת נחלות חקלאיות כ"קרקע עירונית" בכל הקשור לשינוי ייעוד לתעסוקה.

מי ייתן וזכויות מפורשות אלו המופיעות באותיות קידוש לבנה בחוזה החכירה לדורות של קיבוץ ומושב יוכרו לאלתר ללא דיונים משפטיים ממושכים ומייגעים.

 

יישום מידי של החלטת מועצת מקרקעי ישראל 979 בעניין חלקת המגורים

 

י.     בבג"צ חלקת המגורים (1027/04) מיום 9.6.2011 אושרו החלטות מועצת מקרקעי ישראל (979) 1155 הקובעות את הזכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים והחלטה 1101 העוסקת בשימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה.

 יחד עם זאת נציין כי החלטה 979 (1155 לאחר תיקונה) כמו גם החלטה 1101 אושרו ביום 26.6.2007 כלומר לפני למעלה מ-4 שנים(!).

לממ"י ניתן זמן רב להיערך ליישום ההחלטות אלה אשר יש בהן תועלת רבה להכרה בזכויות החברים בקיבוצים ובמושבים ואף תרומה לשחרור עשרות אלפי מגרשים להורדת מחירי הנדל"ן.

עד כה כחלוף כארבעה חודשים ממועד פס"ד בבג"צ טרם פורסם ממ"י נוהלים כמתבקש.

אנו תקווה כי ממ"י יעמוד במטלותיו ויפרסם הנוהלים בהקדם האפשרי.

כולנו תקווה כי בשנה הבאה יוכרו הלכה למעשה הזכויות המלאות שיש לקיבוצים, למושבים ולחבריהם בנחלות החקלאיות ובחלקת המגורים.

הכרה זו תוציא את ממ"י ממעורבותו הבלתי נסבלת בניהול חלקת המגורים ותהווה מנוף ליצירת מקורות תעסוקה לצמיחה ולעיבוי מיידי של מעל  100,000 מגרשים רובם בפריפריה. 

מי ייתן ויתקיים בנו דברי הנביא ישעיהו "פתח חרצֻבות רשע התר אגדות מוטה ושלח רצוצים חופשים וכל מוטה תנתקו" (ישעיהו נ"ח, ו).