היבטי מיסוי מקרקעין בצמיחה דמוגרפית בקיבוץ
 

                                                                                              6 מאי 2008

 

 

 

היבטי מיסוי מקרקעין בצמיחה דמוגרפית בקיבוץ

בועז מקלר רו"ח, אמיר כהן רו"ח, חן שחרור עו"ד – רו"ח

 

 

בקליטת חברים חדשים בקיבוץ במסגרת צמיחה דמוגרפית מקצה הקיבוץ לחבר החדש מגרש להקמת בית מגורים.

 

במועד ההקצאה לחבר האגודה הינה חוכרת (לדורות או בר רשות) של המקרקעין ממינהל מקרקעי ישראל במסגרת חוזה בתנאי נחלה.

 

בדרך כלל הקמת בית המגורים מתבצעת במימון החבר ולפיכך האגודה נדרשת להבטיח כי על המגרש לא יוטל שיעבוד כלשהו לטובת נושי האגודה.

 

הקמת בית המגורים יכולה להתבצע במסגרת הקיבוץ על ידי הזמנת שירותי בנייה מקבלן ע"י הקיבוץ או שמוקמת מנהלת המשלבת את הקיבוץ והחברים החדשים לטובת ניהול הפרויקט.

 

במסגרת הליך זו מתבצע פיתוח המגרשים החדשים, לעיתים מתבצעות עבודות פיתוח והקמת מבני ציבור בתחום הישוב כולו.

 

בנסיבות אלו בהסכם הקבלה נקבעות הוראות לעניין פדיון ההשקעה בעזיבת החבר את האגודה, התנאים וחלוקת התמורות מהשכרת מבנה הבית לשימוש צד ג' לתקופה מוגבלת וכו', תנאים אשר בדרך כלל שונים מהתנאים הקבועים ביחס לחברים הותיקים באגודה.

 

חברים מצטרפים אשר הינם קרובי משפחה של חברים קיימים זוכים דרך כלל להנחות בתשלומים השונים הנדרשים מהחברים המצטרפים האחרים.

 

הליך זה מתבצע באגודות בדרך כלל לאחר שהאסיפה הכללית של חברי האגודה קבעה את "היום הקובע" לעניין החלטה 751 או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה.

 

כחלק מהסכם ההצטרפות מתחייב הקיבוץ להפנות את החברים החדשים למינהל מקרקעי ישראל לשם חתימה על הסכם חכירה לדורות ביחס למגרש אשר יוקצה להם בעתיד. לעיתים נקבע מועד ההפניה העקרוני, החלטת מועצת מקרקעי ישראל שתיושם ונוהלי המינהל הרלוונטיים ולעיתים נקבע כי אלו יהיו כפי שיחולו במועד שהקיבוץ יבצע ההפניה בפועל לפי שיקול דעתו. בדרך כלל נקבע כי החבר החדש ישא בעלויות הכרוכות ביישום ההחלטה והחתימה על הסכם חכירה לדורות ביחס למגרש.

 

הסכם חכירה לדורות ביחס למקרקעין הינו בגדר "זכות במקרקעין" אשר על פעולה בה חלות הוראות חוק מיסוי מקרקעין לרבות חובת הדיווח החלה הן על המוכר והן על הרוכש.

 

מכירה לעניין זכות במקרקעין מוגדרת בחוק באופן הבא:

 

"מכירה, לענין זכות במקרקעין, בין בתמורה ובין ללא תמורה –

(2) הענקתה של זכות לקבל זכות במקרקעין..."

 

לאור האמור הסכם עם אדם אשר הוראותיו הינן קליטתו לחברות באגודה שיתופית אשר במסגרתו מוענקת לו הזכות להיות מופנה למינהל מקרקעי ישראל בעתיד (על דרך של התחייבות מעניק הזכות) הינו בדרך כלל בגדר עסקה במקרקעין החייבת בדיווח לרשויות המס.

 

על הדיווח להתבצע בתוך תקופה של עד 50 יום מחתימת ההסכם שבין האגודה לחברים המצטרפים.

 

על אי דיווח ותשלום המס במועד מוטלות סנקציות שונות בחוק לרבות שנת מאסר ו/או קנסות כספיים כבדים.

 

קבלת מצטרפים לאגודה אשר לא תוגדר ותוצג באופן הנכון עלולה להיות כרוכה בתשלומי חובה ניכרים (מס הכנסה, שבח, רכישה ומע"מ). כמו כן יש לבחון היבטים הנוגעים לדמי חכירה למינהל והיטל השבחה.

 

כידוע לקיבוץ פעילות עסקית וקהילתית. כמו כן קיים ועד מקומי מוניציפאלי ביישוב.

 

פרויקט הצמיחה הדמוגרפית הינו פרויקט רב ממדי המחייב את האגודה להגדיר את מימדי הפעילות בתחום. יש להתחשב בהיבטים אלו כבר בעת קביעת דרכי הפעולה הראשוניות של פרויקט הצמיחה הדמוגרפית.