מיסוי שיוך הדירות לחברים (692 ,751)
מאמרים חדשים במדור של בועז מקלר:
מיסוי שיוך הדירות לחברים (692 ,751)
בועז מקלר, רו"ח 3.8.2003
על פי ההסדרים עם שלטונות מס שבח לא תחויב העברת הדירות לחברים במס שבח ובמס מכירה.

על העברת דירת המגורים לא יוטל מס שבח בשלב ההעברה. אולם כאשר החבר ימכור את הדירה יחושב השבח והמס לפי שווי הרכישה היסטורי של וכל דירה לפי נסיבותיה, כמובן בהתחשב בזכויות החבר לפי פרק חמישי 1 של חוק מס שבח - פטור לדירת מגורים.

כול ההוצאות המותרות על פי סעיף 39 לחוק מס שבח שהוציא המוכר עצמו או האגודה, לפני שהדירה הועברה למוכר, יוכרו לצורך חישוב השבח והמס.

לעניין זה "שווי הרכישה היסטורי" - שווי ביום העלייה על הקרקע של הקיבוץ/המושב או ביום ייעוד הקרקע למגורים ע"י רשויות התכנון, המוקדם שבניהם.

בטיוטת הוראת ביצוע שהוכנה על ידי שלטונות מיסוי מקרקעין נקבע ההסדר הבא לעניין מס הרכישה שיוטל על החבר:
"
א. "דירת מגורים" לרבות שטח קרקע הצמוד לאותה דירה.

ב. מועד הקצאת הקרקע על ידי מינהל מקרקעי ישראל (בהתאם להחלטה 692, 751) ייחשב כיום העברת דירת מגורים לידי החבר לצורך תשלום מס הרכישה ובהתאם לשווי באותו יום.

ג. מס הרכישה ישולם על שני שלישים משווי הדירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, תוך תשומת לב לזכויות שניתנו על ידי מינהל מקרקעי ישראל בהקצאה. שני השלישים מן השווי נקבעו מאחר והדירה מוחזקת ומשמשת למגורי החבר ויקשה לפנותו ללא הסכמתו.

ד. שיעור מס הרכישה ייקבע לפי האמור בסעיף 9 (ג1) לחוק מיסוי מקרקעין. דהיינו לפי מדרגות המס כאמור לעיל.

ה. כול חבר שהדירה תועבר לבעלותו יהיה חייב להגיש הצהרה למנהל מס שבח, כמתחייב על פי סעיף 73 לחוק".


באוגוסט 2001, הגישה הוועדה לבחינת שיטת מיסוי הקיבוצים דו"ח לרו"ח יהונתן קפלן, נציב מס הכנסה דאז, בו נבחנה שיטת מיסוי הקיבוצים ובגדר זאת גם מיסוי העברת הדירות לחברי האגודה.

בסעיף 3 לפרק שמיני בדו"ח הנ"ל ממליצה הוועדה כי:

"העברת דירות המגורים של החברים לבעלותם עפ"י החלטה 751 של המינהל תחויב בידי החבר בתשלום מס רכישה, לפי שווי הנכס וע"י השיעורים הקבועים לגבי דירת מגורים.

באשר לקיבוץ - בכל דרך בה נפרש את מהלך העסקאות, קמה לו על פי החוק חבות במס שבח באשר הוא מוכר זכויות במקרקעין. עם זאת סבורה הוועדה שתוצאה זו יוצרת עיוות באשר היא מטילה על הקיבוץ חבות במס בלא שנתקבלה תמורה בגין העברת הזכויות.

הוועדה ממליצה, כמקובל במקרים דומים, לפטור את העברת הזכויות בדירות המגורים מהקיבוץ לחבר ממס שבח מקרקעין. בהתאם לכך תיקבענה הוראות רצף בין הקיבוץ לחבר לעניין שווי ויום הרכישה" (ההדגשות אינן במקור - ב.מ.).
פטור ממע"מ בהעברת הדירות
הדירות לא מהוות "ציוד" כהגדרתו בחוק מס ערך מוסף ובבנייתם לא ניתן היה לקזז מע"מ. לאור זאת בהעברת (מכירת) הדירות לחברים אין חובה להוציא חשבונית מס ולפיכך המכירה פטורה ממע"מ.
מע"מ בגין דמי החכירה הדחויים
עד כה נדרשו החברים בתשלום מע"מ למינהל מקרקעי ישראל בגין דמי החכירה הדחויים. תשלום זה מכביד על האגודות וחבריהם. אנו פועלים לדחות את תשלום המע"מ מאחר ודחיית התשלומים בהחלטות 692 ו- 751 הינו חלק בלתי נפרד ממדיניות ממשלה הבאה לעודד רישום הדירות על שם החברים בקיבוצים ובמושבים שיתופיים.
היטל השבחה
קיבוץ/מושב הנמצא במעמד של בר רשות בקרקע אינו חייב בהיטל השבחה בגין שינוי הייעוד התכנוני, וזאת על פי פסיקת ביהמ"ש העליון בפס"ד קנית.

כמו כן, אם מדובר בשינוי ייעוד של קרקע שייעודה חקלאי הקיבוץ/המושב לא יחויב בהיטל השבחה בהתאם לסעיף 21 לחוק התכנון והבנייה.

ע"פ סעיף 19 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה קיים פטור מהיטל השבחה לדירת מגורים עד 160 מ"ר למחזיק הדירה או לקרובו. לדעתנו הוראה זו חלה בשיוך הדירות בקיבוץ/מושב שיתופי.