יש לנו משכנתא - מסלול מימון חדש בשוק הבנייה הקיבוצי יאפשר ל"חברים החדשים" לבנות ביתם ב"קיבוץ המתחדש"






אריק בשן


בקיבוץ הוותיק "ניר-צמח" (שם בדוי), הממוקם אי-שם במרכז הארץ, יתחילו הדחפורים ליישר את משטחי השכונה החדשה בלב הקיבוץ באפריל 2007. חמישים דירות ייבנו בשלב הראשון. לכאורה - עוד שכונה בקיבוץ, אך למעשה זוהי שכונה ייחודית, שהמשתכנים בה הם, כולם, "חברים חדשים", בעיקר בני-משק, כאלה שהחליטו להצטרף לניר-צמח לאחר החלטת "היום הקובע" בקיבוץ. אם וכאשר יגיע היום הנשאף, בו יוזמנו חברי ניר-צמח הזכאים אל מינהל מקרקעי ישראל כדי לחתום על הסכם חכירה ישיר, חברי השכונה החדשה לא ייכללו בשלב זה ביניהם, למרות שבניגוד ל"ותיקים" הם ישקיעו מכיסם בדירתם לא פחות מ-100 אלף דולר עבור הבינוי והפיתוח. 22 משפחות חדשות כבר הבטיחו את התשלום הנדרש, השאר יצטרכו להיעזר בהלוואה לטווח ארוך, מעין משכנתא, משהו שנתפר ממש עבורם בימים אלה על-ידי קיבוצם באמצעות משרד עו"ד איתן לירז, עם שוק ההון. שוק ההון? בדיוק כך. מסלול מימון חדש בשוק הבנייה הקיבוצי קורם עור וגידים ממש בחודשים האחרונים.

 

הקיבוץ אינו נותן ערבות לכסף

 

במטה לשיוך דירות בתנועה, לפני כשנתיים, דחו בביטול את הצורך בגיוס משכנתאות עבור החברים להרחבת דירתם ולשיפוצה, שהציע צבילי בן-משה. במטה היו משוכנעים כי מדובר בסכומים זניחים, שניתן יהיה לגייסם בדרך שונה. בין אנשי המטה דאז, שדחו את רעיון המשכנתא על הסף, היו גדעון יהלומי (בני-דרור) ועו"ד צפריר בן-אור (גבעת-חיים איחוד). היום, כשהם נמצאים בעמדות שונות - יהלומי מנכ"ל בקיבוצים "מתחדשים" ובן-אור מנהל חטיבה קיבוצית במשרד עורכי דין - הם טורחים לשכנע בזכות שיטתם החדשה להשגת הלוואות דמויות משכנתאות; בינתיים לא לחברים ותיקים, אלא רק עבור חברים נקלטים חדשים שהחליטו לבנות את ביתם בקיבוץ.

 

בן-משה הציע בשעתו לגייס כסף מהבנקים באמצעות חברה מתווכת ("AMG מודלים כלכליים); עו"ד בן-אור ויהלומי מציעים, כאמור, לגייס כספים משוק ההון. יהלומי הוא גם מנכ"ל ניר-צמח, אחד הקיבוצים שהחליט להצטרף לפרויקט. את ההחלטות על שיוך הדירות קיבלו שם כבר בספטמבר 2000, על-פי החלטה 751 ו"היום הקובע"; אליהן הצטרפה, שנתיים מאוחר יותר, ההחלטה לפיה ימשיך ניר-צמח לקלוט בנים - כחברים חדשים שיישאו בעלות דירתם החדשה - תוכנית שנתקעה בשל היעדר יכולת כספית של חלק מהבנים. "אנחנו מתמקדים בקליטת בני קיבוץ במטרה להמשיך את קיומה של הישות המשפטית הקיבוצית", אומר יהלומי. "הבנים יבואו למקום שמבטיח התקדמות, התאמה למציאות הנוכחית. לא היה להם כל עניין לחזור לקיבוץ המסורתי. הם באים בעיקר בשל הרצון שלהם במימוש עצמי לצד אורח חיים שיתופי. מצד שני, אין לקיבוץ יכולת פיננסית לקלוט אותם ולתת להם יכולות התפרנסות בתוך הקיבוץ, ודאי שלא לבנות עבורם דירות. המעוניינים יצטרכו, אם כן, לבנות בעצמם, על קרקע שנעמיד לרשותם".

 

לפיכך, לבני ניר-צמח הנקלטים, חלקם צעירים מאוד, יהיה צורך שמישהו יסייע להם בארגון מקורות כספיים למימון הבית. לדברי יהלומי, זהו בדיוק השלב שאליו נכנס הפרויקט החדש:  "אנחנו צריכים לייצר מצב שבו הבנים יממנו את הבינוי והפיתוח, ואנחנו נייצר עבורם את היכולת לשלם. זה מה שעשינו".

 

ש: על כמה בנים מדובר בשלב הזה?

גדעון יהלומי: "חמישים בנים, חמישים יחידות דיור. אנחנו מקווים שההצלחה במקרה שלהם תביא נוספים. רק אם לא נצליח 'לגייס' בנים עבור כל הדירות בפרויקט, נבדוק אפשרות לקלוט גם משפחות צעירות אחרות, באותם תנאים".

 

ש: מה מושך צעירים, מלבד האזור המבוקש, לבוא לקיבוץ יחסית די "זקן"?

"תתפלא, מפה לאוזן העברנו מסר שאנחנו בודקים נכונות של משפחות צעירות להצטרף לקיבוץ, ובין השנים 2000 לסוף 2005 בנינו רשימה של כאלפיים צעירים. כך שמתעניינים יש הרבה. אנחנו מניחים שמתוך אלה ימצאו לפחות חמישים מועמדים שיתאימו לנו ואנחנו להם מבחינת אורחות חיים. אחרי הכול, מלבד דיור אנחנו מציעים גם את החינוך הטוב ביותר, את הבריאות, יש אצלנו חגים, קיבוץ-קיבוץ".

 

את משמעותו הכספית של הפרויקט עבור בני ניר-צמח במקובץ, מעריך יהלומי בשני מיליון דולר. מדובר על מימון של 80% מסך עלות הדירה בפריסה לשנים מספר (תלוי בטיב החוזה שיושג). מי שייעזרו במימון מחויבים אישית על החזר ההלוואה שיקבלו. "הקיבוץ אינו נותן ערבות לכסף", אומר יהלומי, "הוא נותן רק ערבות לביצוע החלטותיו".

 

ש: כולל פינוי חבר שלא עומד בהחזר ההלוואה?

"בהחלט. כולל גם, בעדיפות אחרונה, לשכן בדירה חבר אחר שנמצא בתהליכי קליטה. שיהיה ברור, לא מדובר בהשכרה ל'תושבים'. נקבל רק את מי שנקלט והוא חבר לכל דבר. אנחנו רוצים להמשיך ולהתחדש".

 

ש: ומי שמשלם מכיסו את בניית דירתו, לא יחזיק בבעלות עליה?

"יכול לקום חוכמולוג שיכלכל את מעשיו כאילו שבעוד עשרים שנה יהיה בידיו נכס. זאת לא המטרה ואנחנו רוצים למנוע אותה. הוא אומנם יוכל להעביר את הדירה למגורי בניו, או לנכדיו, אבל אם ירצה לממש אותה כנכס סחיר - יצטרך לעמוד בתנאים של המינהל לחכירה ישירה של דירת 'חבר חדש', כפי שייקבעו".

 

פרויקט שכונת הבנים בניר-צמח יזום על-ידי הקיבוץ, מנהל אותו חבר מטעמו, והוקמה מנהלת פרויקט, הכפופה להנהלת הקיבוץ ולנציגי הבנים. במקביל, ממשיך הקיבוץ לחתור ליישום 751. החברים החדשים, זה ברור, אינם נכללים ברשימות שהועברו למינהל, כך שהם רוכשים רק את הזכות "לקנות" בית בתחומי הקיבוץ. הדבר אינו מחייבם, כאמור, לשייך את הדירה. אם ירצו לעשות זאת, יהיה הדבר כרוך בעלויות גבוהות בהרבה מאלה שמוטלות על חבר שברשומות. אבל עכשיו הבעיה הדחופה ביותר היא שאין לכל הבנים אמצעים הכספיים למימון של בניית בית. לכך דרושה המשכנתא.

 

עם שוק ההון על דרך המלך

 

את מסלול המימון הייחודי הזה "מייבא" ניר-צמח, כאמור, מבית מדרשו של עו"ד איתן לירז. לדברי עו"ד צפריר בן-אור, מנהל החטיבה הקיבוצית במשרד, אין עדיין "מוצר" כזה בשוק, אבל יש לא-מעט גורמים שמתעניינים בו. "מוצר כזה יכול להיווצר במקום שבו יש מפגש בין אדם כמוני, שבא מהרחוב הקיבוצי", אומר בן-אור, "לבין משרד שמתמחה בשוק ההון (עו"ד איתן לירז) וחברה לייעוץ כלכלי, שצורפה למיזם כמומחית לגיוס הון ('גיזה, זינגר, אבן מימון בע"מ')". לדבריו, אין שום סיבה שקיבוץ המצטרף לפרויקט לא ייקח על עצמו את היזמות. באופן הזה הוא "מרוויח" 30% מהעלויות. עו"ד בן-אור בטוח שלקיבוצים יש יכולות ארגוניות ושאת שיווק "המוצר" הם יעשו בדרך הטובה ביותר, משום שמדובר בצרכנים מקורבים - בעיקר בנים משלהם. את "הרווח היזמי" יוכלו, לדבריו, לבטא בהנחה עבור בניהם, ו/או להשתמש בו לשדרוג תשתיות כלליות בקיבוץ.

 

הרעיונות האלה מתגלגלים במשרד איתן לירז מזה חצי שנה. "אין זה מצב רגיל", מסביר עו"ד בן-אור, "זהו רעיון חדשני שלא מובן מאליו לאף אחד מהשחקנים. קיימת אוכלוסייה שזקוקה שיבנו למענה בית בשעה שלמדינה אין פתרונות מערכתיים לאפשר לה זאת. ראשית, היה צורך להבקיע תודעתית את מערכת שוק ההון, את מומחי הגיוס. המומחיות שלהם היא לשמוע רעיונות מיזמיים ולקבל החלטה אם ניתן לגייס כסף עבורם או לא. המלווה צריך להשתכנע שהוא יקבל את כספו בחזרה. לשם כך יש להציג לפניו מציאות שיש מאחוריה משתכנים המוכנים לקחת הלוואה; שיש להם כושר השתכרות כדי להחזירה; שיש קיבוץ שמסכים להשתתף ב'משחק הקשוח' ויהיה מוכן, ברגע המבחן בו המשתכן אינו מחזיר הלוואה - שהלה יפונה מהבית. אנחנו יודעים שזהו עסק קשה מאוד עבור קיבוץ. לכן הקיבוץ צריך להתחייב מראש שלא יפריע במהלך כזה, ובנוסף, להסכים שאל הדירה המתפנית מ'מלווה סרבן' תיכנס משפחה אחרת, כדי שהכספים יוחזרו למלווה בכל מקרה".

 

לדברי בן-אור, קיימים, כאמור, בשוק ההון מספיק גורמי מימון מעוניינים - ביניהם חברות הביטוח הגדולות במשק, קרנות הפנסיה הגדולות וקרנות נדל"ן, שברשותן כסף רב להשקעות. בשונה מבנקים מסחריים, שאינם יכולים לתת הלוואה ליותר מעשר שנים אלא בריבית רצחנית - שוק ההון אינו כבול במערכת רגולטורית (מסדירה, מגבילה ומפקחת באמצעות תקנות ממשלתיות). אפילו בנק למשכנתאות, הוא אומר, אינו יכול לתת הלוואה בלי משכנתא כמשמעותה בחוק. "היות שהקיבוצים נמצאים היום במקום בו הם נמצאים, בגלל איטיות רבה מאוד של רשויות השלטון, בעיקר גופי התכנון ומנהל מקרקעי ישראל לעת הזו", אומר בן-אור, "חסרים התנאים לקבלת שירות בבנקים. הבנים והקיבוצים חייבים לחפש אותם בנישות אחרות".

 

ש: ועם שוק ההון עולים על דרך המלך?

צפריר בן-אור: "כשם שהעניין אינו פשוט עבור הקיבוצים, כך הוא גם עבור הגורמים האחרים הקשורים בעסקאות מסוג זה. צריך לעבור מספר שלבים, כדי לייצר מודעות ולהבקיע תודעתית עם המוצר שיענה על כל הצרכים והציפיות של הצדדים במשחק. שוק ההון חייב להציע הלוואה בתנאים שאפשר לעמוד בהם. היא לא יכולה לעלות, למשל, על שכר דירה בבית דומה שאינו קיבוצי באזור של אותו קיבוץ. הקיבוץ גם הוא צריך לעמוד בכמה נתוני סף: לאחר קבלת ההחלטה על שיוך דירות והמשך קליטת חברים חדשים לקיבוץ, הוא צריך להוכיח מסוגלות להציג פרויקט למימון, את יכולת היזמות שלו, את אנשי הביצוע בשטח, כמובן רשימת נקלטים ראשונית, וכן את נחישותו שהנושא 'בוער בעצמותיו', כדי שיוכל לשכנע את המממן כי יוכל לקיים את חלקו בהסכם".

 

לדברי בן-אור, יש היום בתנועה 150 קיבוצים המתאימים עקרונית להגדרה הגורפת הזו, בדרגות הבשלה שונות. הבעיה היא, כמו תמיד, הקשיים שמתגלים בכל מעבר בין החלטה לביצוע במערכת הקיבוצית. "אני מניח שאם נחצה את המכשול הזה, ויתחילו להיבנות פיזית בתים על בסיס התוכנית", הוא אומר, "ההיענות בקיבוצים תעלה בשיעור ניכר". נכון להיום, כולל הפיילוט של הפרויקט ארבעה-חמישה קיבוצים "בשלים" (ברמת תכנון מתקדמת של שכונת חברים צעירים בקיבוצים שמחפשים את המוצר המסוים מזה שנים), עם שלושה מהם כבר מתנהל תהליך גיוס המימון בפועל. ב-2.1.07, בכנס השנתי שתקיים חטיבת ההתיישבות במשרד איתן לירז, תחת הנושא "הקיבוץ בעידן המודרני", ייחשף הפרויקט לראשונה בפומבי.

 

לדברי בן-אור, עבור אותם קיבוצים ספורים נמצא הפרויקט כרגע בשלב של התמחרות מול גופי המימון בשוק ההון - מי מהם יציע את התנאים הטובים והנוחים ביותר. אבל המפתח להצלחה, הוא חוזר ומשנן, הוא ההתרשמות ההדדית: "המלווה חייב לראות לנגד עיניו יישוב אטרקטיבי, שיש לו ביקוש. המלווה לא יודע להביא חבר חדש לקיבוץ, ולכן בלי שיתוף פעולה משמעותי מצד הקיבוץ זה לא ילך. במידה רבה, תהליכי השינוי וההתחדשות הקיבוציים מקדימים, בקצב שבו הם מבשילים פנימה, את יכולת המערכת הלאומית להדביק את הצרכים המתהווים מבית ולייצר נורמליזציה בתחום זה. אם לא ייכנסו כוחות מממנים חדשים אל תוך העולם התקוע הזה, הוא עלול להתאבן שוב".


לרכישת מנוי ל"הקיבוץ" התקשרו 03-9309111 

 


מסמכים חדשים בעיתונות תנועתית וכללית



עיתונות קיבוצית


גיליונות אחרונים
ארועים קרובים