פרשנות: 979 - בג'צ הקיבוצים, ניתוח ותובנות
23.6.2011
daf@maariv.co.il    ארכיון עיתונות   

פרשנות: 979 - בג"ץ הקיבוצים

עו"ד איתן ניר, עו"ד פלג רחמן

 

עו"ד איתן ניר

בשבוע שעבר הכריע בג"צ במספר עתירות שהוגשו ביחס להחלטה מס' 979 של מועצת מקרקעי ישראל העוסקת בשיוך זכויות במקרקעין (מגורים) לחברי קיבוצים ומושבים ("שיוך דירות"). חשיבות ההחלטה נובעת בעיקר מעצם "הפשרתה" של החלטה 979 אשר למעשה הוקפאה במהלך ניהול ההליך.

 

בג"צ בחר שלא להתערב במרבית הוראות ההחלטה. התערבותו העיקרית הנה בדחיית המועד הקובע בהחלטה ליום 27.3.2007. עם זאת, בג"צ אינו מפרש באופן חד-משמעי את מכלול הוראות ההחלטה. כמו כן בג"צ אינו מתייחס באופן מספק לעדכונים שבוצעו בהחלטה מאוחרת יותר שהתקבלה במועצת מקרקעי ישראל.

 

נוכח אי בהירות זו, גם לאחר ההחלטה, השאלה מה מהותה והשלכותיה המעשיות אינה חד-משמעית ונתונה לפרשנות. מינהל מקרקעי ישראל טרם הוציא הוראות ביצוע להחלטה. הדבר עשוי לעכב יישומה לתקופה ארוכה, וכן מחזק את מורכבות פרשנותה ויישומה.

 

עו"ד פלג רחמן

על אף אי הבהירויות, ההחלטה ניתנת להצגה תמציתית כך:

 

א. קיבוצים אשר קיבלו החלטה ליישום החלטה מס' 751 אך טרם השלימו את יישומה, יהיו רשאים לבחור האם ליישם את החלטה 751 או את החלטה 979. קיבוצים אשר השלימו את יישום החלטה 751 יהיו רשאים ליישם את החלטה 979. כל זאת בכפוף לעקרון שלהלן: יישום החלטה 979 יחייב תשלום או השלמת תשלום עד לשיעור של 33% דמי היוון למינהל מקרקעי ישראל.

 

ב. משמעות הדבר הנה כי קיבוצים בהם חברים הזכאים ליהנות מהנחות החלטה 751, עשויים להידרש להכריע בין הטבה לוותיקים לבין הטבה לצעירים. עם זאת, קושי זה אינו חד-משמעי. בשלב זה לא ברור האם ניתן יהיה לבצע מגנון מסוים של איזונים המתייחסים גם לסוגיית ההנחות שמעניק המינהל בכל אחת מההחלטות. אם יתאפשרו איזונים הדבר יסייע לעמעום המתח הבין-דורי. בכל הנוגע לקיבוצים בהם ממילא קיימת הנחה גיאוגרפית בשיעורים ניכרים (בעיקר בפריפריה) גם החברים הצעירים נהנים (לפחות זמנית) מהנחות משמעותיות גם בהחלטה 751. עם זאת, יש להביא בחשבון כי בחלק מהאזורים, מדובר בהנחות זמניות מטבען (אף אם נכון להיום כלולות בהחלטה קבועה), בעוד שהנחות החלטה 979 (בה התשלום המקסימאלי הוא 33% כאמור) אינן זמניות, כל עוד ההחלטה בתוקף.

 

ג. משמעות המועד הקובע הסטאטוטורי הנה בעיקר בנוגע לעיתוי תשלום דמי ההיוון בסך 33% למינהל. חברים שהתקבלו לחברות לפני המועד הקובע הסטאטוטורי ("החיצוני") יהיו זכאים לבצע שיוך בכפוף לתשלום שלהם ו/או של הקיבוץ, של דמי היוון בסך 3.75% ולהשלים לסך של 33% רק בעת העברת זכויות, לעומת חברים "חדשים" שיידרשו לשלם כבר במועד השיוך 33% דמי היוון. לפיכך משמעות המועד הקובע מצומצמת בהרבה ממשמעותו לעניין החלטה 751. בהקשר זה נעיר, כי דומה ששופטי בג"צ ביצעו ניתוח מקיף של המועד הקובע, מבלי להתייחס בצורה מפורטת דיה לכך שמשמעותו מצומצמת למדי.

 

ד. השיוך הראשוני הנו שיוך חלקי ומוגבל במידת מה. השיוך הראשוני מעניק לחבר חוזה חכירה ישיר מול המינהל, ובו זכויות בניה של עד 160 מטר, אינו מאפשר העברת זכויות, וכרגע קיימים נעלמים רבים לגבי מכלול הזכויות שיוענקו בו. לשם ביצוע שיוך מלא (כלומר קבלת הסכם חכירה מלא המאפשר העברת זכויות), תידרש השלמת דמי היוון גם לחברים שהתקבלו לפני המועד הקובע הסטאטוטורי, לסך של 33%. יתרה מכך, לא ברור באופן מספק האם הבחירה לבצע היוון ראשוני בשיעור 3.75% אינה יוצרת חשיפה לתשלום עליית ערך קרקע במועד בו תתבצע השלמת התשלום לשיעור של 33%. הדבר עדיין נתון לפרשנות.

 

ה. סך השטח שיתאפשר לבצע בו שיוך (במצטבר) מוגדר בהחלטה. בנוגע לשטח מגורים אשר לא כלול בשטח שישויך לפי ההחלטה, קובעת ההחלטה למעשה כי ייפתח הסכם המשבצת של הקיבוץ המיישם ויתרת השטח תושכר לו בהרשאות מתחדשות. בכך קיימת הרעה מסוימת ביחס להחלטה 751, אשר אפשרה מסלול חלופי של הותרת הסכם המשבצת על כנו ביחס לשטחי מגורים לא משויכים.

 

ניתן לומר כי השלכות ההחלטה אינן מידיות בטווח הקצר. נוכח העדר הוראות ביצוע, ומגבלות סטאטוטוריות אחרות, אין מדובר בשחרור מאות יחידות לשוק החופשי. לטווח הבינוני והארוך מדובר בהזדמנות לחיזוק המשך הצמיחה והקליטה במגזר הקיבוצי, קליטה לחברות באגודה החקלאית "מעל השולחן" תוך מקסום אפשרויות מימון סטנדרטיות ללא צורך במתווים יצירתיים, מורכבים ומוגבלים אשר קיימים במקרים בהם לא מתבצעת הפניה לשיוך במינהל.

 

הדבר עשוי אף לספק בעתיד הרחוק יותר היצע נוסף של יחידות מגורים בפריסה רחבה בשוק הנדל"ן תוך חיזוק ההתיישבות הכפרית.

 

ההחלטה מחייבת למעשה כי כל קיבוץ ייבחן היטב את נסיבותיו הפרטניות, ובפרט עלויות דמי ההיוון בהשוואה בין המסלולים (או בכלל, בנוגע לקיבוץ שאינו זכאי ליהנות מהחלטה 751), וכן במידה מסוימת את ההשלכות (המצומצמות יחסית) של פתיחת הסכם המשבצת בהשוואה להטבה הגלומה בהחלטות.

 

הכותבים : עו"ד איתן ניר, ראש מחלקה עסקית ושותף בכיר במשרד שלמה כהן ושות' ועו"ד פלג רחמן מנהל מחלקות מקרקעין ואנרגיה, שותף במשרד

  

ניתוח הפסק ותובנות להמשך

עו"ד צפריר בן אור

 

החלטה 979 השנייה (כיום החלטה 1155) קבעה טרם פסק הדין את ההסדרים הבאים: בתוך גבולות שטח מוגדר, שהיקפו נקבע לפי מספר בתי האב שהיו חברים ביום הקובע, או לפי מספר הנחלות המוקצות לקיבוץ, הנמוך מביניהם, כפול 2.33 מגרשים, ניתן יהיה להוון את אותם מגרשים לצורכי שיוך דירות לחברים בשיעור אחיד של 33% מערך הקרקע.

 

ארבע העתירות הקיבוציות:

1. עתירה העוסקת בפגיעה בחברי הקיבוץ הוותיקים, שאימצו את החלטה 751 כתוצאה מהמעבר להחלטה 979, שכן כדי שהצעיר ישלם שליש מערך הקרקע, הוותיק נדרש לשלם פי שלושה (מ-11% לפי 751 ל-33% לפי 979) זו "עתירת הוותיקים".

 

2. עתירה העוסקת בדרישה להימנע מלייצר גבול בתוך היישוב הקיבוצי, המפריד באופן מלאכותי בין שטחים הכלולים בתוך "חלקת המגורים" לבין שטחים אחרים שבהם נאסר, לכאורה, על שיוך הדירות לחברי קיבוץ, ובדרישה לקבוע כי אין לגבות תשלום מהקיבוץ בגין מבני מגורים הנמצאים "מחוץ" לחלקת המגורים. זו ה"עתירה התכנונית".

 

3. עתירה העוסקת בדרישה לבטל את היום הקובע השרירותי שנקבע לספטמבר 2003, ודורשת לבטל לחלוטין את קיומו של יום קובע, הנובע מהחלטות החיצוניות לאסיפה הכללית של הקיבוץ, ולחילופין לקבוע שהיום הקובע החיצוני יהיה מועד קבלת החלטה 979 השנייה. זו ה"עתירה החברתית".

 

4. עתירה הדורשת להכיר בכך, כי תשלום דמי ההיוון שישלמו חברי הקיבוץ לא יעלה על 3.75% מערך הקרקע, בדומה לשיעור דמי ההיוון ששולם על ידי המגזר העירוני במבצעי ההיוון שהוצעו להם. זו ה"עתירה הכלכלית".

 

פסק הדין המקיף והמנומק נכתב על ידי כבוד השופטת עדנה ארבל. המסר מרכזי העולה ממנו הוא, כי בית המשפט מכיר בקיומו של הקיבוץ המתחדש ומכיר בזכויותיהם העצמאיות של חברי הקיבוץ. בית המשפט מותיר את מרבית החלטה 979 על כנה, אך קובע קביעות משמעותיות לטובת חברי הקיבוצים.

 

עתירת הוותיקים - בית המשפט הכיר בזכות ההסתמכות של החבר הוותיק כלפי הקיבוץ במקום שבו הקיבוץ אימץ כדין את החלטה 751. משמעות הדבר, כי קיבוץ שיבקש לאמץ את החלטה 979, יוכל באמצעות גבייה מהחברים החדשים וממקורותיו שלו, לדאוג לכך שהחבר הוותיק לא ישלם יותר ממה שהיה משלם, אילו היה הקיבוץ ממשיך בהחלטה 751.

 

העתירה התכנונית - בית המשפט קובע, כי חלקת המגורים לא יוצרת גבול פיזי, ולכן מעבר להן אפשר לשייך דירות, אך בגין אותן דירות שישויכו (בעתיד) ישולם שווי מלוא הזכויות.

 

העתירה החברתית - בית המשפט העליון מקבל ומתיר קביעתו של יום קובע חיצוני, אך מעתיק אותו מספטמבר 2003 למרס 2007.

 

העתירה הכלכלית - בית המשפט העליון דוחה עתירה זו.

 

שתי מטרות אסטרטגיות היו לנגד עינינו: לעצור את השחיקה בזכויות הקיבוצים וחבריהם ולשפר מרכיבים בתוך ההחלטה. המטרה הראשונה הושגה. בית המשפט העליון נתן לגיטימציה מלאה לרעיון הקיבוץ המתחדש והכיר בחבר הקיבוץ, בזכויותיו ובהיותו גורם נפרד מהקיבוץ ובעל זכויות משל עצמו. המטרה השנייה הושגה באופן חלקי.

 

בעתירת הוותיקים הוכר הקונפליקט בין הצעירים לבין הוותיקים בקשר עם שיעורי דמי ההיוון כראוי לפתרון, וניתן אישור להתמודד אתו על דרך של התחשבנות בין הקיבוץ לבין חבריו הוותיקים ובין חבריו הצעירים, אך לא על חשבון המדינה.

 

בעתירה התכנונית נתקבלה הטענה, כי יש לאפשר חיים קיבוציים ושיוך דירות בשטחי הקיבוץ כולו, ללא התחשבות בגבולות "חלקת המגורים", אך לא התקבלה הטענה כי גביית כספים מהקיבוץ עבור מבני מגורים קיימים היא מהלך לא חוקי.

 

בעתירה החברתית התקבלה הטענה בדבר דחיית היום הקובע למרס 2007, אך לא התקבלה הטענה בדבר אי חוקיותו של יום קובע חיצוני. העתירה הכלכלית לא התקבלה.

מי מרוויח ישירות

 

הקיבוצים המתחדשים הם בעלי הפוטנציאל להיות המרוויחים הגדולים מההחלטה, בעיקר בהיבט של הצמיחה הדמוגרפית, שכן נוצר להם פוטנציאל קליטה של עוד 1.33 מהמגרשים על כל בית אב שהיה חבר ביום הקובע (מרס 2007), במחיר סביר.

מי מפסיד ישירות

 

הקיבוצים השיתופיים הם המפסידים הגדולים. מצד אחד, נקבע להם יום קובע רטרואקטיבי (מרס 2007), ומצד שני, סביר להניח שהדרישה לשיוך דירות לחברים תגיע גם אליהם, ולכשיחליטו קיבוצים אלה את החלטותיהם בקשר לשיוך דירות, יהיה עליהם להביא בחשבון את בתי האב שנפטרו לאחר מועד היום הקובע (מרס 2007) ולעניין זה השלכות חברתיות מורכבות וקשות.

 

מי כנראה, נותר אדיש

 

קיבוצים מתחדשים הממוקמים בפריפרייה הרחוקה - מבחינה כלכלית אין לעניינם הבדל רב בין החלטה 979 להחלטה 751, וכנראה החלטה 751 אף עדיפה לרובם.

 

מי הרוויח במיוחד

 

קיבוצים מתחדשים שקלטו חברים בין השנים ספטמבר 2003 עד מרס 2007. קיבוצים אלה שיפרו את הבסיס לנוסחת חישוב הזכאות המצרפית ("חלקת המגורים") העומדת לרשותם.

 

מה עושים עכשיו

 

אין לפסק הדין כרגע שום השלכה מעשית מיידית. מבחינת הקיבוצים המתחדשים, שעוסקים בשיוך דירות, יש להמשיך ולחתור לקידום התהליכים שנועדו להסדרת מערכת היחסים החוזית שבין הקיבוץ לבין חבריו.

 

מבחינת תהליך הקליטה, יש להמשיכו בראיית הקליטה לחברות בלבד. יש מקום להתחיל ללמוד את ההחלטה ולחשוב על נושא האיזונים והתשלומים. צריך לדרוש מממשלת ישראל להקים לטובת העניין מינהלת עצמאית, שתרכז ותוביל את המהלך.

 

יש לדרוש, כי כל התשלומים הנלווים (מס שבח, רכישה, היטל השבחה ומע"מ) יוכללו בתשלומי דמי ההיוון, בדומה לאשר בוצע במבצעי ההיוון האחרים.

 

יש מקום לדרוש השתתפות המדינה בהוצאות קיבוץ, שיידרש להיערך להסדר, וכן מתן החזר מסוים לטובת שדרוגי התשתיות בקיבוצים.

 

ואם כל זה יקרה, עדיין מובטחות למדינה הכנסות הנאמדות במיליארדים, ואילו לקיבוצים ייווצרו הזדמנויות לשדרוג ולשיקום, לצמיחה דמוגרפית ולביטחון אישי לחברים.

 

והכול מבחינת "זה נהנה וזה אינו חסר".

 

להזמנת מינוי ל"הדף הירוק" 03-5632547

 
עיתונות קיבוצית


גיליונות אחרונים
ארועים קרובים